Blog post

Novela zákona o oceňování a prováděcí vyhlášky

5. 2. 2021Tomáš Podškubka

V minulém roce došlo k novelizaci zákona o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.) a prováděcí vyhlášky s účinností od 1. 1. 2021. Hlavní novinkou je zpřesnění postupu odhadu ceny obvyklé a zavedení možnosti ocenění tržní hodnotou.

Zákon o oceňování řeší způsoby oceňování majetku a služeb pro účely jiných právních předpisů tj. v situacích, kdy tyto právní předpisy na zákon o oceňování odkazují. Typicky se jedná o oceňování majetku pro účely stanovení základu daně a to daní majetkových, příjmových tak i daně z přidané hodnoty.

V rámci zpřesnění postupu odhadu ceny obvyklé bylo postaveno najisto, že cena obvyklá se určí ze sjednaných cen porovnáním. Sjednané ceny (min 3) je třeba porovnat a prostřednictvím srovnávací analýzy je možné je korigovat, přičemž odchylky způsobené korekcí musí být odůvodněny. V praxi bylo často velmi komplikované cenu obvyklou určit. Důvodem bývají jedinečnosti předmětu ocenění případně to, že se s daným majetkem v dané lokalitě a v daném čase neobchodovalo a dodejme také, že mohly existovat situace, kdy informace o prodejních a hlavně cenotvorných souvislostech nemusely být k dispozici. Pro tyto situace, kdy nelze odůvodněně určit obvyklou cenu, novela zákona o oceňování doplňuje možnosti ocenění o odhad tržní hodnoty.

Koncept (standard) tržní hodnoty se v praxi běžně a dlouhou dobu používá s odkazem na definici, která je uvedena v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS). Tržní hodnota se odhaduje na základě výběru z více metod ocenění (zejm. porovnávací, výnosový a nákladový/majetkový způsob).

V situaci, kdy jiný právní předpis na zákon o oceňování odkazuje, je ocenění tržní hodnotou z hlediska priority až poslední možností, která se uplatní v situacích, kdy nelze ocenit cenou zjištěnou ani cenou obvyklou. Pokud jiný právní předpis na zákon o oceňování neodkazuje, ale pracuje s pojmem obvyklé ceny (např. zákon o DPH) či s pojmem hodnoty (např. zákon o obchodních korporacích nebo zákon o přeměnách), které dále nedefinuje, vyplývá z důvodové zprávy, že by v těchto případech mělo být možné aplikovat definice ze zákona o oceňování.

Z dalších změn novelizovaný zákon o oceňování také zpřesňuje postup oceňování věcných břemen a zavádí nový pojem závady na nemovité věci.

Sdílet článek
Předchozí příspěvek Následující příspěvek