Blog post

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a dopad na strukturu nemovitostních transakcí na českém trhu

20. 10. 2020Petr Karpeles

V září byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 386/2020 Sb., jímž byla mimo jiné z českého daňového systému vymazána daň z nabytí nemovitých věcí (obdoba dřívější daně z převodu nemovitostí).

Zatímco u fyzických osob je tento benefit částečně „vykoupen“ jinými daňovými nevýhodami (např. zpřísnění testu pro osvobození prodeje nemovité věci od daně z příjmů či určitá omezení spojená s odečítáním hypotečních úroků od základu daně), pro právnické osoby jde o zprávu jednoznačně příznivou.

Je proto otázkou, do jaké míry se zrušení daně z nabytí projeví větším podílem přímých prodejů nemovitých věcí (tzv. „asset dealů“) na českém nemovitostním trhu. Z naší dosavadní zkušenosti převládaly na trhu jednoznačně převody společností vlastnících kýžený majetek (tj. „share deal“), přičemž k asset dealům docházelo jen velmi zřídka a ve velmi specifických situacích; v případě transakcí, u kterých jsme poskytovali naše poradenské služby, se pro ilustraci jednalo o méně než 5 % transakcí.

Zatížení transakce 4% převodovou daní uvalenou na celý obrat (tj. nikoliv pouze na zisk) jistě bylo zásadní překážkou pro asset dealy. Nicméně se nejednalo – a nejedná – o překážku jedinou; teprve čas tak ukáže, zda toto samo o sobě povede ke změně zvyklostí na nemovitostním trhu. Ani dříve zavedená možnost uplatnit v určitých případech na transakci DPH (namísto osvobození, které mohlo vést k podstatné úpravě původně nárokovaného DPH) k vyššímu podílu asset dealů nevedla. Pojďme si proto níže shrnout, jaké výhody a nevýhody se s oběma typy transakcí pojí.

Předem je nutné upozornit, že některé výhody či nevýhody mohou být relativní vzhledem k tomu, z jaké strany transakce na danou situaci nahlížíme, ostatně jako vždy v životě. Nicméně samozřejmě i daňová či právní nevýhoda prodávajícího, byť kupujícího se přímo nedotýká, se z logiky věci projeví v kupní ceně či jiných komerčních uspořádáních mezi stranami.

Hlavní rysy asset dealu jsou tedy následující:

– žádná převodová daň;

– dochází k „přecenění““ nemovitosti pro daňové účely – kupující již bude odepisovat z nové daňové základny odpovídající sjednané ceně;

– u převodu pronajatých budov je potřeba věnovat pozornost režimu DPH (tj. zda se nejedná o pozbytí obchodního závodu, které má specifický režim);

– právní ani daňová rizika z minulosti nepřechází na kupujícího;

– prodávající zdaní příjem z prodeje na úrovni prodávající společnosti ve standardním základu daně – tj. 19 % ze zisku, zjednodušeně z příjmu z prodeje sníženého o daňovou zůstatkovou cenu majetku.

Rysy share dealu jsou pak zejména tyto:

– žádná převodová daň;

– nemění se základna pro daňové odpisování (tento fakt pak je často kompenzován snížením kupní ceny o latentní daň reflektující daňový štít, o který kupující do budoucna touto formou nákupu přichází);

– nepodléhá DPH;

– na kupujícího přechází právní i daňová rizika společnosti, je tedy téměř nutností due diligence na odhalení případných rizik a jejich řešení;

– prodávající může příjem z prodeje podílu na společnosti osvobodit od daně z příjmu, pokud naplní podmínky českého zákona, případně pokud se jedná o zahraničního investora, může zdanění v ČR „zabránit“ též smlouva o zamezení dvojímu zdanění.

Máme-li výše uvedené aspekty asset dealu a share dealu shrnout, domníváme se, že ani tentokrát k zásadní změně ve strukturování transakcí nedojde. Vedle obchodních důvodů k tomu povede výhodnost share dealu z pohledu daně z příjmů právnických osob (zejména v situacích, kdy tržní hodnota nemovitosti značně převyšuje její daňovou zůstatkovou cenu). Nejistota výkladu DPH při asset dealu (nejistá hranice, kdy jde o pozbytí obchodního závodu) se sice částečně vyjasnila na koordinačním výboru, který připravilo TPA, ale teprve praxe ukáže, jak se jeho závěry budou v praxi používat.

Na druhou stranu však bude pravděpodobně asset deal častější variantou, než tomu bylo doposud, jelikož výhoda vyplývající z úspory na dani z nabytí může u určitých (zejména jednodušších) transakcí převážit, stejně jako některé transakce, kde by share deal nebyl proveditelný z jiných (např. právních) důvodů a asset deal nebyl kvůli dani z nabytí komerčně proveditelný, mohou nově dávat ekonomický smysl. V každém případě zrušení daně z nabytí vítáme jako dobrý krok k podpoře trhu s nemovitostmi v České republice.

Sdílet článek
Předchozí příspěvek Následující příspěvek