Blog post

Zdaňování sdíleného ubytování

22. 7. 2019Jan Soška

Zdaňování sdíleného ubytování se po dlouhou dobu drželo v „šedé zóně“ ekonomiky, mimo pozornost státní správy včetně finančních úřadů. Díky internetovým platformám typu Airbnb či Booking se však objem takto poskytovaného ubytování výrazně navýšil a i tato oblast podnikání se tak dostala do hledáčku finanční správy.

Obecně se dá říci, že již od malého objemu mají takto poskytnuté služby pro jejich poskytovatele důležité a pro mnohé z nich i nečekané daňové dopady:

  • Daň z příjmů: Zdanění samostatné výdělečné činnosti (ne tedy pronájmů) – podání daňového přiznání;
  • Sociální a zdravotní pojištění: Odvod sociálního a zdravotního pojištění – podání příslušných přehledů příjmů
    a výdajů;
  • DPH: registrace jako plátce DPH od dosažení obratu 1 milion Kč za 12 kalendářních měsíců, podávání měsíčních popř. kvartálních daňových přiznání;
  • DPH: registrace v určitých případech (např. tržby prostřednictvím zahraničních internetových platforem (např. Booking, Airbnb) jako osoba identifikovaná k dani už od první koruny příjmu a podávání relevantních daňových přiznání.

V další částí tohoto příspěvku se blíže zabýváme daňovými aspekty tohoto podnikání včetně jeho zákonného ukotvení.

Daň z příjmu („ZDP“), sociální a zdravotní pojištění

Pro objasnění, jakým způsobem by měly být příjmy poskytovatelů ubytování zdaněny, je klíčové určit, jaký charakter má sdílené ubytování z pohledu daně z příjmů (tedy, v rámci kterého z § 6-10 ZDP by měla fyzická osoba tyto příjmy přiznávat). Poskytování ubytování může být obecně zdaněno dle § 7 ZDP jako příjem ze samostatné činnosti či dle
§ 9 ZDP jako pronájem nemovité věci, a to v závislosti na smluvních okolnostech sjednaného ubytování, možných doplňkových službách a době pronájmu.

Finanční správa v této záležitosti vydala metodickou „Informaci k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb“, v níž problematiku podrobně rozebírá.

Příjmy z pronájmu (§ 9) mají zpravidla následující charakteristické znaky:

  • Nájem je poskytován jednorázově na delší časový úsek (měsíce či roky),
  • nejedná se o ubytování za účelem rekreace,
  • nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy,
  • nad rámec nezbytných služeb (dodávky vody a tepla, zajištění TV vysílání, apod.) nejsou pronajímatelem poskytovány další služby.

Oproti tomu příjmy ze samostatné činnosti (§ 7) mají zpravidla následující základní charakteristiky:

  • ubytování je poskytováno opakovaně na krátkou (dny, týdny) nebo omezenou dobu,
  • ubytování je poskytováno např. za účelem rekreace,
  • ubytování je takto nabízeno na internetu, případně jinde, přičemž v nabídce ubytování se objevuje cena za den/týden,
  • nad rámec nezbytných služeb jsou poskytovány i další služby (např. úklid prostor, výměna ložního prádla, stravování).

Na základě uvedených podmínek je zjevné, že poskytování krátkodobých pronájmů pomocí internetových platforem má většinou podobu ubytovací služby a spadá do kategorie příjmů ze samostatné výdělečné činnosti.

Příjem ze samostatné výdělečné činnosti s sebou samozřejmě nese i povinnost odvádět platby na sociální a zdravotní pojištění (na rozdíl od příjmů z pronájmu). K příjmům ze sdíleného ubytování je možné uplatňovat skutečně realizované či paušální výdaje. V případě paušálních výdajů  je podstatné, že jejich výši ovlivňuje fakt, zda poskytovatel nabízí ubytovací služby v rámci živnostenského oprávnění či nikoli. Pokud totiž poplatník disponuje živnostenským oprávněním, zdaňuje výdělky z ubytovacích služeb jako příjem ze živnostenského podnikání (§ 7 odst. 1 písm. b) ZDP) s výdajovým paušálem 60 %. Oproti tomu, bez živnostenského oprávnění je příjem daněn jako „příjem z jiného podnikání“ (§ 7 odst. 1 písm. c) ZDP) s výdajovým paušálem 40 %. Získání živnostenského oprávnění tak můžeme poskytovatelům sdíleného ubytování vřele doporučit. I přes možnost vyšší sazby paušálních výdajů než u příjmů dle § 9 ZDP (sazba paušálních výdajů pouze 30 %) je však daňové zatížení samostatně výdělečné činnosti výrazně vyšší než v případě příjmu z pronájmu vzhledem k zmíněným odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

Z dostupných informací se lze domnívat, že mnoho poskytovatelů sdíleného ubytování v minulosti zdaňovalo své příjmy nesprávným způsobem, tj. zdaňovala své příjmy jako příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP). Tímto však docházelo k neodvedení sociálního a zdravotního pojištění.

Vzhledem k tomu, že se finanční správě v nedávné minulosti podařilo navázat s platformami typu Airbnb určitou spolupráci, získala přístup k údajům o poskytovatelích ubytování a jejich příjmech. Finanční správa na základě těchto dat nyní postupně přezkoumává správnost zdanění příjmů ze sdíleného ubytování.

Zmíníme ještě častou situaci, kdy má poskytovatel ubytovací služby zároveň příjem ze zaměstnání. Tím pádem u poplatníka nastává souběh závislé a samostatné výdělečné činnosti, čímž mohou být ovlivněny odvody sociálního a zdravotního pojištění – nebudeme na tomto místě zacházet do úplných podrobností, jelikož daná oblast by si zasloužila samostatný článek. Klíčové však je, zda je podnikání pro poplatníka hlavním či vedlejším zdrojem příjmů (a tudíž zda je samostatná výdělečná činnost hlavní či vedlejší činností). Vedlejší činnost je zpravidla pro poplatníka výhodnější z hlediska pojistného, jelikož se na ni nevztahují minimální vyměřovací základy pro sociální a zdravotní pojištění ani povinné platby záloh na pojistné.

Daň z přidané hodnoty (DPH)

Po určení režimu daně z příjmu se nyní zaměříme na DPH. Jelikož jsme si již definovali, že poskytovatelé ubytovacích služeb budou zpravidla zdaňovat příjmy jako osoby samostatně výdělečné činné, je nutno připomenout i povinnosti plynoucí ze zákona o dani z přidané hodnoty (dále ZDPH). Osoba poskytující ubytovací službu totiž z pohledu ZDPH uskutečňuje ekonomickou činnost a je tudíž tzv. osobou povinnou k dani.

Fyzické osoby musí sledovat limit obratu rozhodný pro registraci za plátce DPH (limit činí 1 000 000 Kč za posledních 12 kalendářních měsíců). Přitom je nutné pamatovat na fakt, že v případě souběhu příjmů z ubytovacích služeb s příjmy z jiné (byť nesouvisející) výdělečné činnosti popř. i pravidelného pronájmu majetku je pro účely obratu zapotřebí příjmy z hlavní a vedlejší činnosti sčítat. Plátcem se tak může stát i osoba, u níž žádný příjem z jednotlivé činnosti nedosahuje 1 000 000 Kč, ovšem v součtu všech činností (s výjimkou příjmů ze závislé činnosti) je tento limit překročen.

Na tomto místě je vhodné upozornit na další institut, který se ubytovacích služeb poskytovaných pomocí zahraničních internetových platforem (např. Airbnb, Booking) apod. dotýká – tzv. osoba identifikovaná k dani. I neplátcům daně (tj. osoba povinná k dani, jež nedosáhla limitu pro registraci DPH) v tomto případě vzniká povinnost registrace na finančním úřadě při přijetí služeb od osoby neusazené v tuzemsku (dle § 6h ZDPH) právě jako osoba identifikovaná k dani. Pokud totiž zahraniční platforma splňuje definici osoby neusazené v tuzemsku (§ 4, odst. 1, písm. m) ZDPH), poskytovatel ubytování přijímá službu (např. ve formě poplatku za možnost použití internetové platformy), z níž má povinnost přiznat DPH v tuzemsku v režimu reverse charge, avšak nemá nárok na odpočet této DPH.

Elektronická evidence tržeb (EET)

Pokud platby mezi ubytovaným, internetovou platformou a poskytovatelem ubytování jsou bezhotovostní povahy, nevztahuje se na inkaso příjmů z krátkodobého pronájmu povinnost dle zákona o evidenci tržeb.

Pokud by však úhrady mezi ubytovaným, zprostředkovatelem a poskytovatelem ubytování byly hotovostní povahy, podléhaly by EET. Pro úplnost doplňujeme, že sdílené ubytování jako tzv. poskytování krátkodobého ubytování (kód NACE 55) bylo součástí první vlny EET účinné již od 1. prosince 2016.

Místní poplatky

Na závěr zmiňujeme i další náklad, který dopadá na poskytovatele sdíleného ubytování – jedná se o tzv. poplatek z ubytovací kapacity, který bude pravděpodobně postupně zaváděn místními samosprávami.  Tento poplatek nahradí dosavadní systém místních a lázeňských poplatků. Od roku 2020 tak mohou samosprávy zavést místní poplatek až do výše 21 Kč/den za osobu a od dalšího roku max. 50 Kč/den na osobu za den pobytu (přičemž obce budou moci stanovit nižší částku tohoto poplatku).

Sdílet článek
Předchozí článek Další článek